10月21日，厦门土地拍卖中，所有地块均以底价成交。前一天，郑州二砂板块的两宗地块则全部溢价售出。自828新政实施后，房企普遍放缓步伐，溢价率下滑，临时撤拍成为常见现象。10月，一线城市的土地市场几乎停滞，仅广州仍有地块入市。

然而，一家民营企业却在二十天内辗转五座城市，成功拿下六宗地块。这家企业名为：邦泰。

郑州的这两宗地块均位于中原区二砂板块。作为本轮郑州主城更新的重点区域，二砂板块配套设施齐全，地铁、万达广场、公园和文创园环绕周边，无需额外宣传。此次出让的24号和25号地块，是该板块容积率最低的两宗，吸引了招商等多家房企竞拍。

最终，两宗地块均以溢价成交：规模更大的24号地块由邦泰以20.7%的溢价率拿下；另一宗则由鹤壁鑫亨元以9%的溢价率竞得。邦泰获得24号地块并不出人意料，这已是其二十天内第二次在二砂板块布局。

二十天前，邦泰在一天内连发三张海报，主题为“从蓉而至”：幸会太原，幸会郑州，致敬西安。其中，“幸会郑州”同样指向二砂板块——以9.5亿元拿下21号地块，占地70亩。

回顾时间线：9月30日，邦泰在西安拿下幸福林带地块；在太原，以75%的高溢价击败保利；在郑州，则战胜中海和招商。10月14日，邦泰回到大本营四川西昌，在其他地块均由国企托底的情况下，象征性加价20万元，溢价补仓。10月20日，郑州二砂24号地块到手；同日，安徽芜湖镜湖区再添一子。

即便未能成功的地块，邦泰也在积极争取。9月11日，参与武汉土地拍卖；10月13日，参与江西吉安庐陵景区一宗地块的报价。

今年前9个月，邦泰的土地投资已达87亿元，位居民企第二，仅次于滨江。接近邦泰的人士透露，他们仍在寻找地块，为未来储备资源，只要算得过账的都会考虑，范围覆盖全国。当其他房企观望时，邦泰却在加仓。

这一幕，对地产圈而言并不陌生。

细看邦泰的拿地清单，几乎都是二线省会城市和优质三四线城市。邦泰本身从三四线城市起家：自贡、宜宾、内江，再到西昌、达州，走的是一条“地方包围省会”的路径。

这笔账算得很清楚：银行资金成本低廉，土地市场处于历史低位。许多地方政府因卖地困难，对邦泰表示欢迎，甚至主动邀请。政府低价出让土地，邦泰推出新产品，快速开盘、快速清盘、快速回款，再用于下一轮拿地。

从三四线起家、获得地方政府青睐、高周转、快回款、滚动扩张，这套模式，当年的碧桂园和恒大也曾上演过。

碧桂园凭借深耕三四线城市，将县城变为主场；恒大则通过高周转，进入全国数百座城市。那些年，它们同样是地方政府最欢迎的客人，也是土拍场上最敢出价的玩家。

后来的结局，众所周知。它们退出后，三四线城市和省会城市留下了大片空白。央国企不愿涉足，它们更倾向于挤在一二线核心城市，推高地价。

于是，那道缝隙出现了。邦泰恰好站在其中，接住的正是恒大和碧桂园退出的市场。连打法也有几分相似：在新进入的省会城市，用高溢价购买入场券，然后扎根深耕。初入郑州和太原时，溢价率分别为36%和75%；在熟悉的西安和大本营西昌，则稳定加仓，几乎零溢价。

规模增长的同时，问题也接踵而至。扩张提速，交付能力开始跟不上。社交平台上，出现了不少邦泰业主的维权声音。这一信号，同样似曾相识。

高周转模式最怕的，从来不是拿不到地，而是房子卖不动、资金回不来。行情好时，速度是护城河；行情一转，速度就成了悬崖。逆周期抄底，赌的是周期会回归。但如果周期迟迟不归，抄底和接盘之间，往往只隔着一个时间差。

本文来自微信公众号“壹地产”，作者：章子姨，36氪经授权发布。